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房产税纳税筹划方法介绍-崇明返税财务规划案例

2019-08-16

  在我国房地产市场蓬勃发展的同时,房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题,房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。本文通过案例对房产税进行纳税筹划,以帮助企业降低纳税负担,那么房产税纳税筹划方法有哪些呢?下面跟随崇明返税财务规划案例公司来了解一下吧。

崇明返税财务规划案例

  一、房产是以房屋形态表现的财产

  房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等,不属于房产。

  筹划要点:出租人在签订房产出租合同时,对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明,而达到少缴房产税的目的。比如,出租人既出租房屋也出租场地,既出租房屋也出租机器设备,如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的,只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。

  二、租赁免租期设计

  为使商业及时产生租赁效益,一般在签订租赁合同中,商业持有者会约定承租期内给予租户一定时间的前期装修等免租期优惠,但免租期间是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税并未引起重视,导致税务稽查,产生滞纳金,甚至被处于0.5倍至1倍的罚款。

  三、出租变仓储房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务

  仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。

  筹划要点:在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下,出租人可以变房屋出租为仓储保管合同,而达到少缴房产税的目的。当然,这个筹划是有前提条件的,即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品,如果不是这个目的,一般是不能按这个思路进行筹划的。

  四、租赁类别设计

  除租赁房产税外,增值税也是租赁合同需特别关注事项,按目前增值税征收政策,物业租赁税率为9%,物业管理一般纳税人为6%,小规模纳税人为3%,因此设计租赁合同时,可以将租金拆分,一部分为租金,剩余一部分为综合服务费,一般按8:2或7:3设计,需要注意的是,需将综合服务费的收取与物业费收取单位约定一致。

  与正常物业管理费区别,综合服务费可设定为物业管理公共区域保安、清洁卫生费用,夜间秩序维护费、商业营销活动策划、商业广告发行等。

  五、变出租为提供服务加出租目前,出现了很多专门从事房屋租赁的公司,他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务

  因此,利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。

  筹划要点:出租人可以通过提高物业服务的收费,降低房屋租赁的价格来达到少交房产税的目的。但出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围,且确实在出租房屋的同时也在提供物业管理服务。

  六、利用转租筹划租赁房产税由于转租方不是房屋产权所有人,因此,转租方转租房屋时,只要按转租价款缴纳营业税,不需要缴纳房产税

  筹划要点:利用转租进行租赁房产税筹划,就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似。出租人可以成立一个资产管理公司,将拟出租的房产先以较低的价格假设m出租给该资产管理公司,然后由该资产管理公司统一按市场价格假设h出租房产。由于转租烟酒销售的增值税一样可以差额征税,而转租仍需要全额缴纳营业税的,因此,该方案多出一道营业税m5%,节省一道房产税(h-m)12%,只有当h1.42m时,该筹划方案才可行。

  以上就是崇明返税财务规划案例公司介绍的房产税纳税筹划方法,希望可以帮助到大家,崇明返税财务规划案例公司为企业办理企业所得税收、个人独资企业税收、注册公司、税务筹划等方面的财务问题,服务于中小企业同时我们的目标是共同开拓企业税务服务市场为客户带来详细定制方案。

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